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光要經濟后的教訓 海南被迫實行“最嚴限購”調控

 海南省主管領導在全國兩會期間針對省內房地產發展的表述的余音還未消,海南省針對房地產市場的調控就已落下重錘。

    3月30日,海南省出臺了《關于做好穩定房地產市場工作的通知》(以下簡稱“通知”),稱非本省戶籍居民家庭在海南省范圍內只能購買1套住房,申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低于70%等政策。

    這一新政被外界稱之為“史上最嚴限購新政”。

海南省省長沈曉明

    “環保風暴”的審查將海南房地產開發亂象推至了前臺,引發全國關注。在經濟發展與生態保護間,海南省政府最終將天平傾向了后者。海南省省長沈曉明在兩會期間曾表示,“絕不讓海南變成房地產的加工廠。”“海南要以壯士斷腕的決心來減少經濟對房地產的依賴。”

    據中房智庫報告顯示,在30個重點城市中,有20個城市的2017年“房地產開發投資/固定資產投資”指標較2016年升高,固定資產投資對房地產投資依賴最嚴重的5個城市分別是:三亞(房地產投資占固定資產投資的63.33%)、上海(53.22%)、北京(52.12%)、海口(46.68%)、杭(46.68%),其中三亞和海口均隸屬海南省。

    實際上,早在1998年,時任國務院總理的朱镕基視察海南。他提出,只要真正抓好熱帶農業和旅游業,海南就可富甲天下。

    然而,一直在經濟發展方面鮮有作為及政績使然,在工業大省、旅游大省等定位下一直搖擺不定的海南省最終在房地產行業的發展中漸行漸遠,特別是在“國際旅游島”獲批下,瘋漲的房價就開始透支著海南省經濟及旅游業發展的前景。

    如今,海南省政府開始大力氣整治房地產市場,并計劃通過高新技術產業、生態農業等提升全省經濟發展。

    據中國房地產報記者了解,新政下發幾天來,市場并未涌現太大的波動;部分開發商、研究人士等認為新政僅限于幾個市縣,對房價影響有限,后市還需觀察。

    “海南樓市未來的走向,首先要看政府的決心。”某開發商表示,在經歷上次“環保風暴”后,海南要擺脫對房地產業的依賴必須要拿出壯士斷腕的決心和毅力。

    另據中國房地產報記者了解,受環保風暴審查的某開發商正在配合當地政府部門進行環保整改,其已與儋州市政府達成協議,計劃從2018年~2020年,每年投入不少于1億元用于生態修復,累計不少于3億元。

    登上《經濟學人》全球頭條欄目

    海南省限購升級新聞這兩天一度登上了《經濟學人》的全球頭條欄目,排內國內資訊首位,與2022年中國空間站將建成,獨角獸要來了!A股發行制度迎來重大變革等資訊一并呈現。

    這次,海南主要限購政策包括“非本省戶籍居民家庭在海南購買住房,申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低于70%;取得房產證后5年內不得轉讓;限購區域買房,需要提供至少5年社保或個人所得稅”等。限購加碼區域為海口、三亞、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙7個市縣。這7個市縣也是以往政策調控的主要區域。

    對于此次政策出臺的背景,海南省住建廳相關負責人表示,六部門聯合印發《關于做好穩定房地產市場工作的通知》是黨的十九大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”。另外,海南省第七次黨代會提出“健全租購并舉的住房制度,以政府為主提供基本保障,以市場為主滿足多層次需求,推動住有所居向住有宜居邁進”。

    海南省住建廳相關負責人表示,海南將通過發展公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房、租賃住房以及實施棚戶區改造,妥善解決好本地居民基本住房需求問題。

    投機性客戶已經沒有市場

    新政對于市場影響幾何?

    “從這次升級的限購政策來說,我認為對海南本地人來說是利好消息,對于來海南購房養老度假的購房者來說不會構成太大影響。”海南華凱置業有限公司相關負責人吳清志在接受中國房地產報記者采訪時稱,但對于喜歡鉆政策漏洞的投機性客戶已經沒有市場。

    同時,他判斷這次新政對于該區域內的房價影響有限。“非限購區域的房地產市場會出現供不應求局面。2017年底,整個海南商品房去庫存周期不到11個月,海口不到5個月,三亞不到6個月。今年,海南在扎緊供地口袋的情況下,一些‘無地開發’的開發商根本不急于‘出貨’。”

    “房產教授”也稱,目前,海南房地市場呈現“冰火兩重天”格局:三亞、海口、樂東、陵水、萬寧等市縣樓市表現“火熱”,但少有樓盤推出,且庫存不足;屯昌、儋州、昌江等地銷售量也有所上漲,且價格也在補漲,大部分市縣房價已突破萬元大關;限制5年社保的保亭、瓊中、白沙、五指山4個市縣,房產備案數量寥寥無幾。

    與吳清志、“房產教授”有相同觀點的還有茅廬網創始人王斌,“海南僅7個市縣的劃定區域實行限購措施,相對于整個海南省來說,總量不是太大。”王斌接受中國房地產報記者采訪時認為,目前限購區域內本來就沒有太多房源。

    同時,王斌也認為因到海南購房的主流人群多是享受型的候鳥人群,總體影響有限。“要求商業貸款首付70%并不是多高的要求,之前大多數樓盤都是要求一次性付款,市場已經適應了。”

    另外,作為海南樓市資深經紀人,王斌提到的一種現象,應該引起有關方面的注意。據他了解,在海南中部生態核心區市縣的商品房,按照限購政策只允許本地人購買。但在部分市縣,外來購房者與開發商簽下兩年的私下協議:購房人將房款交給了開發商,開發商幫購房者交2年社保或個稅,等2年后再簽正式合同。如今限購政策升級,這一隱秘模式將會引發諸多問題。

    “壯士斷腕”

    實際上,海南省加碼房地產調控是意料中的事情。

    2017年12月23日,中央第四環境保護督察組,狠批海南房地產行業對當地生態的破壞,同時點名了多個破壞環境的房地產項目,并稱“房地產企業指到哪兒,政府規劃跟到哪兒,鼓了錢袋、毀了生態,一些自然保護區、優質自然岸線、生態脆弱山體遭受破壞,成了當地生態環境難以撫平的傷痛。”

    環保督察將海南省房地產開發亂象推至了前臺。

    全國兩會期間,海南省開放日吸引了諸多媒體前往,媒體關注的焦點問題之一就是海南未來房地產行業的發展。

    這次開放日,海南省省長沈曉明以“絕不讓海南變成房地產的加工廠。”“海南要以壯士斷腕的決心來減少經濟對房地產的依賴”等用詞定位了海南對于調控房地產市場的決心。

    為什么用壯士斷腕這個詞?沈曉明回答說:“因為房地產對海南的經濟貢獻很大,在投資和稅收方面的貢獻都占到50%左右。所以減少海南經濟對房地產的依賴會很痛、很難,但是我們還要做。”

    對于如此做的原因,沈曉明解釋說,一方面,土地資源不可再生,但外界對房子的需求無限;另一方面,造了房子就要有基礎設施和社會公共服務的配套,但海南目前還是不發達的省份,不能完全配套,因此房地產作為海南的支柱產業不可持續。“因此,房地產作為海南的支柱產業,不可持續。事實上,全世界也沒有哪一個國家、哪一個城市,是以房地產作為支柱產業的。”

    中國房地產報記者了解到,2017年,海南商品房銷售面積達2293萬平方米,銷售金額為2714億元,全省銷售面積和銷售金額同比增長52%和82.1%。其中商品房成交均價11836元/平方米,同比增長20%。

    在海南各市縣中,海口、三亞、陵水3市縣商品房成交金額分別為694億元、724億元、372億元,澄邁、萬寧、瓊海、儋州等5市縣商品房成交金額分別超過100億元。

    從這組數據可以看出,過去的一年,海南樓市呈現出的欣欣向榮的景象。

    而另一組數據也印證了這一情況,有關機構統計,2017年,房地產開發投資占GDP比重排名前3位的省市分別是海南、重慶(樓盤)和安徽,占比分別為46.0%、20.4%和20.4%。

    未來,海南將積極發展熱帶特色高效農業、旅游業、互聯網產業、醫療健康產業、金融服務業、海洋產業等12個高新技術產業,補上減少的房地產收入的缺口。

    海南限購新政要點

    1.非本省戶籍居民家庭在海南只能購買1套住房;

    2.海南4個中部生態核心區(五指山、保亭、瓊中、白沙)市縣建設的商品住房,只能面向本市(縣)居民家庭銷售;

    3.非本省戶籍居民家庭在海南購買住房,申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低于70%;

    4.取得房產證后5年內不得轉讓;

    5.限購區域買房,需要提供至少5年社保或個人所得稅;

    6.商品住房價格備案后,6個月內不得調高備案價格,調整備案價格的需重新備案;

   7.提供虛假證明的,撤銷其購房合同網簽備案,5年內不得在本省購房。


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